¡Te conviene siempre comprar en vez de arrendar ya que de lo contrario estás botando tu dinero! Esta es una frase que siempre escucho cuando me enfrento a la pregunta de si me conviene o no comprar en vez de arrendar.
En Chile, por lo menos, la pregunta de si arrendar o comprar un inmueble es algo que se empieza a discutir arduamente entre los 30 y 40 años de edad aproximadamente. No estoy hablando de propiedades de inversión, estoy hablando de propiedades donde vivir y construir una vida.
Esta pregunta se ha vuelto recientemente (principios de 2022) muy interesante porque en Chile estamos volviendo a tasas de interés en los créditos hipotecarios tan altas que dejan a muchas personas fuera del sistema. En palabras sencillas: a muchas personas les está pasando que los bancos no les prestan dinero para comprar y se ven forzados a arrendar.
¿Es esto necesariamente malo?, ¿estás realmente botando tu dinero a la basura?
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No porque mucha gente lo hace es necesariamente buena idea
Hay que partir por algo básico: el sueño de la casa propia es algo que se nos ha metido en la cabeza desde que somos muy jóvenes. Esto quiere decir que mucha gente opina que una de las únicas formas sensatas de vivir la vida de adulto es comprando un inmueble y armando una vida en familia ahí.
Sin embargo, las cosas están cambiando y ya no es tan obvio como era antes. Como decía Jack Bogle, cada asesor financiero es prisionero del tiempo histórico que le tocó vivir.
Antiguamente, todo el mundo decía que comprar una casa o departamento era la “mejor inversión” de tu vida. Sin embargo, ¿esto es todavía así?, comprar un inmueble donde vivir, ¿es realmente una inversión?
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¿Comprar una casa para vivir es una buena inversión?
Aquí te dejo algunas ideas a considerar ANTES de comprar, relativas a si comprar es o no una “inversión” (Inspirado en el artículo de JL Collins que se encuentra aquí):
- Esta “inversión” va a estar constantemente drenando tu dinero en forma de gastos y arreglos, y no te va a generar ingresos jamás a menos que la vendas.
- Esta “inversión” es altamente ilíquida. Esto quiere decir que te puede tardar meses o hasta incluso años antes de poderla vender.
- Esta “inversión” tiene muchos costos de transacción. Siempre hay altas comisiones de corredores de propiedades, abogados, notarios, conservadores, bancos, etc.
- Esta “inversión” es compleja de comprar y vender. Muchas veces necesitas muchos informes y asesoría experta (pagada) para que funcione.
- Esta “inversión” tiene una tasa de retorno, por sobre la inflación, normalmente baja (ojo, que el período de 2010 a 2020 fue uno de los más extraordinarios no quiere decir que se vuelva a repetir).
- Esta “inversión” requiere endeudarse. Así agregas riesgos como que si el valor de la propiedad baja, tu sigues pagando el mismo valor en dividendo y eso puede significar que tengas que vender y el precio que te den en el mercado sea inferior al de tu deuda.
- Esta “inversión” suele estar hipotecada, es decir, que si no pagas a tiempo, te la rematan a una fracción del precio. Esto además de ser muy costoso, es un grave problema personal si te pasa.
- Esta “inversión” está anclada a un solo lugar geográfico. Eso hace que solamente haya un número reducido de personas que puedan comprarla e incluso, la pueden hacer indeseable si tienes la mala fortuna de que te construyan algo como un basurero, se instale un nuevo centro de narcotráfico, ocurra un desastre ambiental o se vuelva un lugar que atraiga a las protestas.
- Esta “inversión” es cara. Tan cara que representa normalmente un porcentaje desproporcionado del patrimonio neto de una persona. ¡Nada como eliminar la diversificación para aumentar el riesgo!
- Esta “inversión” se puede dañar por el clima, fuego, vandalismo y similares. Por eso hay que agregar (por ley) seguros costosos para cubrir estos riesgos. No se preocupe, siempre el seguro va a tener una letra chica que va a intentar ocupar para no pagarle.
- Esta “inversión” tiene impuestos especiales (impuesto territorial) que no se pueden ocupar en nada más y siempre se los lleva el Papá Estado. Ah, y por cierto, si no los pagan, te pueden rematar la propiedad.
- Esta “inversión”, en algunos casos, puede ser expropiada para utilidad pública (para poner una calle, un parque o cualquier otra cosa (nunca olvides el certificado de no expropiabilidad antes de comprar)).
- Esta “inversión” no siempre se puede arrendar a un precio superior al dividendo del banco. Por eso si las cosas se ponen rudas, y te tienes que ir, puede que no te alcance. De hecho, esto suele pasar porque las personas no compran pensando en arriendo y nunca hacen una revisión de esta variable.
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¿Lo anterior quiere decir que no debo comprar un inmueble para vivir?
Comprar una casa para vivir si puede ser una buena idea, pero simplemente no es siempre una “buena inversión”. Hay muchas razones por las cuales creo que es prudente comprar en vez de arrendar,
- Al momento de comprar, hay que tener claro que puede no ser la mejor inversión de la tierra (y eso está bien). El argumento de comprar por sobre arrendar solamente porque es una “inversión” parece no ser muy sólido.
- Si vas a vivir más de 10-15 años en ese lugar, puedes comprar. Si es menos, te sugiero arrendar e invertir el resto.
- Comprar te permite hacer cambios estructurales más profundos. El vivir en el lugar de tus sueños puede no tener precio.
- Hay muchas razones emocionales por las cuales es legítimo comprar una casa y eso está bien**. El punto es que tienes que aceptar que esto se parece más a un gasto que a una inversión.**
No olvides revisar la Parte II de este artículo.