La semana pasada estábamos revisando si nos convenía comprar o arrendar una casa propia. Hoy quiero seguir profundizando en esta pregunta típica que surge en mis asesorías individuales.
Como les venía contando en el post anterior, Rosa (no su verdadero nombre) estaba con dudas sobre si comprar o no una casa para vivir con su familia. Esta era una de las preguntas más delicadas que podía hacer ya que implicaba gran cantidad de deuda hipotecaria para poderla hacer real, en el caso de que se decidiera por comprar.
Foto por R ARCHITECTURE en Unsplash
¿Cuánto es el máximo que deberíamos pagar mensualmente a un banco a modo de dividendo por comprar una casa o departamento con crédito hipotecario?
Si estás intentando comprar un inmueble y haces una investigación en internet sobre este tema, te vas a encontrar con muchos gurús de las finanzas personales que tienen grandes artículos sobre este tema. Muchos argumentan que existen fórmulas únicas y certeras para todas las personas que funcionan en todos los casos, otros, nos dicen que no hay forma de determinarlo de antemano y que hay que verlo caso a caso.
Como “Regla General”, se suele señalar que se debe pagar en dividendos al banco menos de 25% a 33% de nuestro sueldo (o equivalente) mensual. En otras palabras, si una persona gana $1000 mensuales, el dividendo que debería pagar al banco no debería superar los $250 a $330 aproximadamente.
Esta, obviamente, es una generalización y no todos los casos son iguales. Es muy distinto para una persona que gana $100.000 a una que gana $1.000.000 mensuales, y no nos debemos dejar llevar solamente por estas reglas generalizadas.
Esto genera ciertas cosas muy curiosas. Imaginemos que hay dos familias:
- Familia A: Gasta $5.000 al mes en gastos varios (agua, comida, luz, etc) y tiene un ingreso mensual de $10.000
- Familia B: También gasta $5.000 al mes en gastos varios (agua, comida, luz, etc) y tiene un ingreso de $20.000
Si la familia A se gasta $5.000 al mes en vivienda, quiere decir que gasta un 50% de sus ingresos y ante cualquier emergencia dispone de $0 restantes ($10.000 ingresos = $5.000 en gastos + $5.000 en vivienda, le sobran $0).
Si la familia B se gasta $10.000 al mes en vivienda, quiere decir que gasta un 50% de sus ingresos y ante cualquier emergencia dispone de $5.000 ($20.000 ingresos = $5.000 en gastos + $10.000 en vivienda, le sobran $5.000.
Para la Familia A, gastar un 50% de sus ingresos en vivienda no hace NINGÚN sentido, en cambio, para la Familia B, si puede hacer sentido gastar 50% de sus ingresos en vivienda, ya que todavía tiene un excedente para ahorrar e invertir.
Entonces, no nos podemos dejar llevar por un % fijo, sino que lo que es fundamental es entender lo que está debajo de esta regla general:
Más que tener una regla generalizada (por ejemplo, máximo 25% de mi sueldo mensual), debemos responder esta pregunta: ¿cuánto dinero mensual le puedo pagar al banco si quiero además poder pagar todos mis gastos y tener dinero restante para ahorrar e invertir?
Si no somos capaces de tener dinero disponible para ahorrar e invertir quiere decir que estamos en una situación con muy poco margen de seguridad, y nos quedaremos atrapados en la carrera de la rata. Si no somos capaces de ahorrar e invertir quiere decir cualquier cambio en nuestras circunstancias (por ejemplo, perdemos el empleo) nos expone a muy serias consecuencias (cuando dejas de pagarle al banco, puede hacer valer la hipoteca y rematar tu vivienda).
En cambio, si tenemos dinero suficiente todos los meses para ahorrar e invertir, quiere decir que estamos en una situación financiera saludable que nos permite crear fondos de emergencia e inversiones ante cualquier eventualidad.
Foto por Luke Stackpoole en Unsplash
¿Qué 30 cosas te gustaría que tuviera tu nueva casa o departamento?
Una de las cosas que más me llamaron la atención de un artículo de Jesse Mecham que analizaba este tema era que señalaba que se deben buscar las 30 cosas que más te gustarían. Esto es muy interesante y creo que tiene bastante razón: si te preguntan qué 3 cosas te gustaría que tuviera tu nueva casa o departamento, es muy probable que respondas cosas muy genéricas y probablemente parecidas.
A todos nos interesa que nuestra futura vivienda sea cómoda, segura, esté bien ubicada, etc., etc., pero lo interesante viene cuando empiezas a hacer una enumeración más larga de las cosas que te gustarían. Una vez pasas las primeras 10 a 15 preferencias, empiezan a aparecer cosas más únicas, personales, que son las que verdaderamente marcan la diferencia.
En complemento con la pregunta anterior, ¿cuáles son los atributos de tu nueva vivienda que son indispensables? Enumera la mayor cantidad posible. Si te vas a comprar una vivienda, es fundamental que sea un estudio lo más acabado posible. A fin de cuentas, ahí vas a estar muchos años, y quieres que sea lo más perfecta posible.
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¿Cómo calcular el costo de una vivienda realmente?
Una de las cosas que nunca dejan de sorprender es la mala habilidad que tenemos para calcular cuánto nos costarán las cosas. Por lo menos yo tengo una habilidad crónica para subestimar los gastos y eso es muy peligroso, en especial cuando estás con un presupuesto muy acotado.
Para solucionar esto simplemente debes abrir una planilla (o un lápiz y papel si lo prefieres) y empezar a enumerar costos:
Costos que ocurren una sola vez:
- Valor de la corredora de propiedades
- Valor de los estudios de títulos
- Valor de los costos notariales y conservador de bienes raíces
- Valor de la mudanza
- Valor de las reparaciones
- Valor de muebles nuevos
- Valor de instalación de servicios básicos (internet por ejemplo)
Costos recurrentes:
- Valor de los gastos comunes (servicios del edificio)
- Valor del pago mensual del crédito hipotecario
- Valor del arreglo del jardín
- Valor de la mantención de piscina
- Valor de mejoras al inmueble
- Valor de los impuestos (en Chile, impuesto territorial o también conocido como contribuciones de bienes raíces)
- Valor de los servicios básicos (luz, agua, etc.)
- Valor de bodegaje (si tienes que dejar algo en una bodega)
La idea es sencilla: intenta ser lo más creativo posible al momento de evaluar cuánto realmente te cuesta esa casa de tus sueños. Luego, hazte la siguiente pregunta: ¿me alcanza realistamente?, ¿cuánto me falta o me sobra?, ¿tengo un plan?
Todo se puede lograr en el mundo de las finanzas personales, solamente tenemos que tener un plan.
Foto por John Fornander en Unsplash
Muchas veces hay que preguntarse: ¿a qué estoy renunciando?
Como solía decir mi madre: “Elegir es renunciar”. En el análisis de comprar una nueva casa o departamento nos enfrentamos exactamente a esta disyuntiva. Muchas veces vamos a querer adquirir una vivienda que signifique que tenemos que pagar una determinada cantidad de dinero mensual, y eso quiere decir implícitamente que ese dinero no podrá ir a otro lado.
Por ejemplo, si ganamos $1000 mensuales, y $250 van a pagar el dividendo de una nueva vivienda, eso quiere decir que esos $250 no se podrán gastar en otra cosa. De la misma forma, si decidimos pagar $400 de $1000, eso quiere decir que solamente tendremos $600 para otras cosas.
Algunas preguntas complementarias que te puedes hacer:
- ¿Estarías dispuesto a no tener automóvil por tener esa vivienda?
- ¿Dónde podrías bajar tus gastos para que esto funcione?
- ¿Estarías dispuesto a tomarte menos vacaciones?
- ¿Estarías dispuesto a ahorrar menos para la educación universitaria de tus hijos?
- ¿Estarías dispuesto a trabajar horas extra?
- ¿Estarías dispuesto a tener un segundo trabajo?
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