Cuando algunas personas llegan a los 30 años aproximadamente ya llevan varios años trabajando y han sido capaces de ahorrar un pequeño monto de dinero. Este pequeño monto de dinero genera una gran preocupación: ¿qué hago con él?, ¿cómo lo invierto?, ¿cómo puedo mantener su valor a lo largo de los años?, ¿cómo lo protejo de la inflación?
Esta duda hace que varias personas se vayan acercando a distintos tipos de asesores para encontrar una inversión que les haga sentido. Una de estas inversiones que siempre salen a la conversación es la inversión inmobiliaria. En concreto, comprar un departamento para arrendarlo a una persona o familia y conseguir una rentabilidad mensual.
En un principio, todo parece una espectacular idea y nos entusiasmamos revisando los números y las grandes riquezas que podemos sacar de ello. Nos acercamos al banco y cotizamos distintos tipos de créditos hipotecarios y seleccionamos el que más atractivo nos parece.
Todo comienza de maravillas: compras el departamento, lo vas a ver un par de veces, y lo pones en arriendo. Al cabo de unos días o semanas, logras obtener tu primer arrendatario y eso te lleva a sonreír y celebrar con todos tus seres queridos.
Sin embargo, no todo son flores y alegrías. A veces, surgen los problemas.
Cuando un arrendatario te deja de pagar, se demora en pagar o derechamente te genera problemas con tu inmueble (al destruirlo, por ejemplo), te enfrentas a una situación que te genera muchos problemas distintos:
- Empiezas a tener problemas con tu banco, al cual no le importa absolutamente nada lo que haga tu arrendatario.
- Empiezas a deteriorar tu relación con tu arrendatario y eso genera que empieces a sentir estrés cada vez que se acerca el fin de mes.
- Empiezas a llamar a abogados para preguntarles que hacer. Aprendes una muy ruda lección: tener un contrato es muy distinto a hacer valer un contrato.
- Empiezas a tener problemas financieros: al banco hay que pagarle, y si no lo estás haciendo con el dinero que te paga tu arrendatario, tienes que hacerlo con tu propio esfuerzo y trabajo.
En virtud de lo anterior, uno siempre tiene riesgos al momento de invertir, y hay que ser consciente de que no existen las inversiones sin ningún tipo de riesgo. Tarde o temprano algo puede pasar y tienes que prepararte para ello.
Es por eso que conversando con distintas personas he ido aprendiendo que existe una estrategia para intentar mitigar, aunque no eliminar completamente, los riesgos que vienen con las inversiones en departamentos para arriendo residencial: repartir tu inversión entre varios inmuebles.
Una estrategia para mitigar riesgo en la inversión inmobiliaria interesante
Diversificación inmobiliaria
Una estrategia de inversión inmobiliaria que siempre me ha llamado la atención consiste en, en vez de concentrar toda tu inversión en un solo inmueble para arriendo residencial, en diversificar tu riesgo a través de tener más de un inmueble.
Esto puede hacerse en escala pequeña (por ejemplo, en vez de comprar un inmueble de $100, compras dos inmuebles de $50) o en escala mayor (por ejemplo, los REITs o Real Estate Investment Trusts, que a grandes rasgos son como “fondos mutuos” pero que tienen muchos departamentos o inmuebles repartidos por muchos lugares).
De esta manera, los beneficios que logras:
- Si un arrendatario te falla, no todos te fallan.
- Si tienes un problema, acotas el riesgo a un determinado porcentaje de tu inversión.
- Puedes diversificar el riesgo: por ejemplo, tener en distintos lugares geofráficos, tener en distintos barrios, tener distintos arrendatarios, hasta incluso tener distintos bancos.
Sin embargo, esto a su vez puede tener otros problemas distintos:
- La calidad de tus arrendatarios puede disminuir.
- La administración es más difícil y engorrosa.
- La administración se puede encarecer.
- La cobranza se puede poner más tediosa y te pueden terminar pagando en distintos momentos del mes.
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